באיזה אזור כדאי ונכון לקנות נדל"ן בארה"ב ?

באיזה אזור כדאי ונכון לקנות נדל"ן בארה"ב ?המשקיע ישראלי שקיבל החלטה לרכוש נדל"ן בארה"ב, עומד בפני אתגר מורכב בבחירת המיקום הגיאוגרפי הטוב ביותר להשקעתו.
כאן ננסה בחלקו הראשון את החלוקה הפיזית של האזורים המדינות והערים המשמעותיות מבחינת הזדמנויות הנדל"ן, ובחלקו השני יאיר בקצרה את ההבדלים שבין השקעת נדל"ן במקום קטן ומרוחק לבין זו הנערכת בריכוזי אוכלוסיה.
מזרח ארה"ב הכולל בעיקר את מדינת ניו יורק והעיר ניו יורק בתוכה, וושינגטון הבירה, ניו ג'רזי, מרילנד, וירג'יניה, צפון ודרום קרוליינה ומדינת פלורידה ובתוכה מיאמי ואורלנדו שהן הערים הגדולות.
העיר ניו יורק כמעט ולא נפגעה ומבחינה נדל"נית היא במצב של ביקושים לרכישה והיצע נמוך. הדבר מייצר תשואות נמוכות אך יציבות לאורך זמן. מדינת ניו יורק לעומתה נפגעה קשות ומחירי הנדל"ן בה התרסקו. היא מאופיינת בביקושים נמוכים וההיצע גדול. תופעה שגורמת למחירי רכישה נמוכים ולתשואות גבוהות אך במקביל לחוסר יציבות.
וושינגטון די סי נפגעה מעט מאוד , רמת הביקושים נותרה יצבה בעקר בגלל המצאות כל גורמי הממשל בתוכה. גם משקיעי נדל"ן מקצועיים מתקשים בהשגת "מציאות" בעיר ניו יורק ובוושינגטון.
מדינות מרילנד ווירג'יניה נהנות מהסמיכות לעיר וושינגטון , אם כי ככל שמתרחקים מוושינגטון כך יורדים הביקושים וההיצע גדל, מה שיוצר הזדמנויות נדל"ן ותשואות גבוהות יותר.
מדינת פלורידה ספגה את מכת המשבר באופן חמור, כתוצאה ישנה מיס- קונספציה שגורסת כי השקעה במדינה תייצר תשואה נהדרת ורווח הון פנומנאלי. ישנן ערים גדולות כמו מיאמי וערי הלווין שבתוכה, אורלנדו וטמפה בהן המחירים מתחילים להתייצב בשל רמת ביקושים גבוהה להשכרה וכתוצאה גדלה האטרקטיביות להשקעה. מנגד,אזורים אחרים בפלורידה הרחוקים ממרכזי תעסוקה ומאכלסים תושבים בעלי רמה סוציו אקונומית נמוכה, הינם מסוכנים יותר וזאת בשל חוסר יכולת הדייר לעמוד בתשלומיו. דבר שגורר קשיים מהותיים בפינויו ובהתאוששות האזור.
רכישה חכמה של דירה להשקעה בארה"ב רצוי שתעשה לאחר לימוד מסוים הן של המדינה בה התמקדנו והן של יתרונות האזור הספציפי שבו אנו מתכוונים לרכוש את הנכס ואז על סמך הנתונים שהצטברו נוכל לבחור בתבונה !
ברור כי משקיע נבון יעשה צדק לביתו באם יבחן ,ישווה ויחליט על המיקום הסופי לאחר רכישת אמון הן באזור והן בחברת הניהול האמריקאית עליה הוא מטיל את האחריות לניהול הנכס.
לעומת זאת, חשוב במידה רבה גם להבין כי הנכס כחוק אצבע, נרכש למטרה עסקית ולא למטרת מגורים.
הטווח הארוך מצביע על רווח הון כתוצאה מעליית מחירים, אך חשוב ממנו הוא הטווח הקצר שממנו מגיעה ההכנסה בדמות דמי השכירות. השכירות היא נשמת אפו של הנדל"ן המניב והיא תלויה בשלל גורמים כגון איכות הנכס,רמת הסביבה ואיכות הדיירים.
הדייר האמריקאי האמיד שמסוגל לשלם שכירות שמגיעה ועולה על 1000 דולר בחודש משתכר מעל לממוצע הארצי. כמאפיין, לרוב הינו צווארון כחול בעל תנאים טובים או צווארון לבן. חשיבתו ודרך התנהלותו שונים מאלו של דיירים ברמת שכירות בינונית ונמוכה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *